ЗИМ - бывшее градообразующее предприятие Самары. В начале 90-х завод пришел в упадок и накопил несколько сотен миллионов долгов. Компании, аффилированные крупным ФПГ города, перекупили долги ЗИМа и 2004 году завод разделили на 8 предприятий. В ноябре 2005 года на ЗИМе начался вывод мобилизационных мощностей. Для финансирования переезда завода привлекались бюджетные средства тех самых конкурсных кредиторов.

Две крупные финансово-промышленные группы Самары, которые де-факто через 8 юридических лиц являются собственниками территории бывших предприятий завода им. Масленникова (ЗИМ), решили продать эту площадку. Ориентировочная цена земельного участка в 55 га составляет порядка $250 млн. Инсайдерские источники уверяют, что покупателю, который согласится приобрести весь участок целиком, его владельцы смогут уступить $50 млн. Еще в 2005 году собственники рассматривали два варианта распоряжения активом: продажа целиком и его застройка. Все эти годы владельцы двигались по пути освоения участка. Создан проект застройки территории, готов документ с планировкой участка, вышло постановление главы города №311 от 18 мая 2007 года «О подготовке документации по планировке территории в границах улиц Ново-Садовой, Соколова, берега реки Волги, Постникова Оврага» (в границах этих территорий как раз и находится площадка ЗИМа), скоро, возможно, проект освоения будет вынесен на публичные слушания. Но собственники изменили планы. Предложением о продаже участка целиком владельцы фактически признают либо не желание/недостаточность средств для самостоятельного освоения территории, либо факт того, что для них изменилась политическая ситуация.
Через семь лет здесь будет..

Сегодня свободные площади ЗИМа – это земельный участок в форме неровного прямоугольника площадью 55 га, расположенный на ул. Ново-Садовой в Октябрьском районе г. Самары. Небольшим минусом участка являются значительные перепады рельефа на севере и западе при подходе к Волге. Разработанная еще в 2005 году, концепция освоения предлагает комплексную застройку общей площадью почти 1,5 млн кв. м, из которых 970 тыс. кв. м составляет жилье. Исходя из расчетной продолжительности реализации проекта в 7 лет, инвесторам рекомендуется вводить по 297 300 кв. м в год. В целом проект подразумевает различные направления строительства и помимо жилья предполагает наличие торгово-развлекательных объектов и административных площадей, яхт-клуба и др. Если точнее, то концепция освоения площадки включает: элитное жилье (81 600 кв. м); жилье экономкласса (392 000 кв. м); торговую (142 900 кв. м); торгово-развлекательную (133 600 кв. м) и развлекательную (49 000 кв. м) зоны; открытые стоянки (18 200 кв. м); многоярусный паркинг (113 000); культурно-спортивную зону (8 200 кв. м); набережную (11 100 кв. м); офисы (13300 кв. м); яхт-клуб (16 900 кв. м).

На ЗИМе можно заработать миллиард

По версии авторов проекта, учитывая ежегодное удорожание СМР в среднем на 15%, себестоимость кв. м строительства в течение 6 лет на этом участке составит порядка $900. Таким образом, освоение 1 432 100 кв. м обойдется девелоперам $1,3 млн. Если средний рост цен на готовую недвижимость за 6 лет не упадет ниже 15%, то при минимальной цене реализации $2000 за кв. м выручка от продажи метров составит $2 864 865 тыс. При ставке дисконтирования в 11,5% чистый дисконтированный доход инвесторов превысит $900 659 тыс. Но есть основания полагать, что эта цифра в течение 6 лет окажется несколько больше.

Продадим

Самарские эксперты с большим интересом отнеслись к известию о продаже территории ЗИМа. Площадка в геометрическом центре города сегодня является одной из самых (если не самой) привлекательных в Самаре. Алексей Гурьянов, председатель совета директоров ГК «Институт оценки» (г. Самара), считает, что проект застройки имеет множество плюсов, среди которых важнейшими являются местоположение (крупная городскаямагистраль, близость к метро «Российская») и масштабный вид на Волгу. «Учитывая тот факт, что от Волги идет повышение рельефа участка в сторону Ново-Садовой, и жителям домов, и арендаторам бизнес-центров будет одинаково доступен вид на реку», говорит Алексей Гурьянов. После застройки бывший конгломерат ЗИМа превратится в полноценный микрорайон, и есть веские основания полагать, что цены на жилье, как и на коммерческую недвижимость, значительно превысят отметку в $2000. Сегодня озвученная цена реализации участка – $250 млн, а в 2006 году эту площадку местные оценщики оценивали навскидку в $80-100 млн. Стало быть, земля ЗИМа за 3 года подорожала на 200 %. По мнению Алексея Гурьянова, заявленная сегодня цена продажи (11,3 тыс. руб. за 1 кв. м) это не дешево, но и не дорого, учитывая то, что стоимость земли под жилую застройку в Октябрьском районе доходит уже до 20 тыс. руб. за кв. м. «$44 тыс. за сотку – цена, близкая к рыночной, но я бы еще поторговался», говорит Игорь Михеев, генеральный директор СК «Портал» (г. Самара).

Одному не унести

Владельцы площадки ЗИМа не исключают, что одним из вариантов освоения участка будет продажа его по частям. Игорь Михеев уверен, что так и будет – вряд ли собственники быстро найдут единого инвестора на такой большой проект. Для одного игрока затраты на проектирование и строительство будут слишком велики. Владельцы, если у них нет желания реализовывать проект самим, могут быстро привлечь инвесторов, разбив проект на несколько очередей, и право строительства-инвестирования в конкретные объекты выставлять отдельными лотами. Причем проект должен быть разбит на такое количество лотов, чтобы финансовые ресурсы инвесторов позволяли бы им доводить работы по каждому лоту без каких-либо проблем. «Если собственники пойдут на этот шаг, то проект стопроцентно будет успешен, говорит директор «Портала». И, если нам сделают предложение об участии, то мы обязательно его рассмотрим». Алексей Гурьянов, напротив, считает, что проект застройки 55 га «интереснее в комплексе». Но признает, что такой внушительный участок потребует серьезных инвестиций, а это больший риск и потеря во времени. «Здесь нужен очень крупный инвестор с серьезными финансовыми ресурсами. А строительный ком-__плекс Самары не в том состоянии, как во времена СССР, – сможет ли он проглотить такой большой объем работ?»

Москвичи молчат

Игорь Михеев не исключает, что интерес к площадке ЗИМа проявят столичные компании. Хотя московские девелоперы, которые когда-то пытались зайти или уже находятся в Самаре, были несколько холодны в своих ответах. Руководитель пресс-службы ЗАО «СУ-155» (г. Москва) Владимир Фомин не стал комментировать ситуацию, сказав лишь, что после захода в Самару в 2004 году у них пока нет никаких планов на столицу области. Максим Привезенцев, председатель правления корпорации MIRAX GROUP (г. Москва), сообщил, что его компания проанализировала Самарский регион и приняла решение не заходить в него, как, впрочем, и в другие регионы страны. В то же время известно, что столичная компания «Кловер Групп» собирается к концу 2011 года реализовать в Самаре многофункциональный комплекс «Clover citycenter» площадью 82,5 тыс. кв. м в районе здания фабрики-кухни ЗИМа (ныне ТЦ «Пассаж»). Стоит добавить, что построить объект такого большого размера на территории фабрики невозможно – сносить этот памятник советской архитектуры нельзя, а рядом со зданием фабрики под МФК просто не хватит места. Что примечательно, столичный девелопер уже открыл офис в Самаре внутри самой фабрики-кухни – прямо напротив площадки ЗИМа. Сотрудники PR-службы «Кловер Групп» не смогли прокомментировать этот совпадение. ЗИМ бывшее градообразующее предприятие Самары. В начале 90-х завод пришел в упадок и накопил несколько сотен миллионов долгов. Компании, аффилированные крупным ФПГ города, перекупили долги ЗИМа и 2004 году завод разделили на 8 предприятий. В ноябре 2005 года на ЗИМе начался вывод мобилизационных мощностей. Для финансирования переезда завода привлекались бюджетные средства тех самых конкурсных кредиторов.



План площадки завода им.Масленникова